مشاور املاک الهیه

مشاور املاک الهیه

مشاور املاک الهیه پردیس تهران با ارائه روزانه فایلهای فروش زمین های قوه قضاییه در خدمت شما عزیزان میباشند.

کارشناسان ما شما را در امرخرید و فروش املاک الهیه پردیس و مستغلات یاری میرسانند .

قوانین مشاور املاک الهیه

1- زمانی که طرفین برای عقد قرارداد به مشاور املاک الهیه مراجعه می کند، در اولین قدم تمامی اسناد لازم و مدارک شناسایی طرفین را دریافت کنید تا مطمئن شوید کلاهبرداری در میان نیست. همچنین باید کپی مدارک شناسایی طرفین را بایگانی نمایید.

مشاورین متخصص مشاور املاک پردیس

شما را از نظر قانونی کاملا توجیه مینماییند تا با آگاهی کامل معاملات خود را انجام دهید شما میتوانید اگر سئوالی در این مورد داشتید با شماره تماس ما در ارتباط باشید و با کمال کیل پاسخگو هستیم

2- در صورتی که معاملاتی در خارج از بنگاه انجام گرفته است، به هیچ عنوان برای آن ها کد رهگیری صادر نکنید.

3- به منظور اینکه از هر گونه تخلف جلوگیری شود، کد رهگیری و کلمه عبور را به فردی که غریبه یا غیر مسئول است ندهید.

4- ممکن است مشتری مسئولیت خرید یا فروش ملک را به وکیل خود بدهد. در این صورت تاریخ، متن و موضوع وکالت  و… را با دقت بررسی نمایید.

5- متاسفانه اخیرا کلاهبرداری های زیادی انجام می شود. مشتری به اسم خریدار مراجعه می کند در حالی که کلاهبردار است. در نتیجه برای اینکه ضریب اطمینان کار بالا برود، از مشتری بخواهید فرم درخواست خرید را تکمیل نماید.

6- در زمان خرید، فروش و یا اجاره ملک باید به هر یک از طرفین معامله یک نسخه از قرارداد تحویل داده شده و نسخه اصلی را در دفتر نزد خود نگه دارید.

7- کلیه توافقاتی که بین خریدار، فروشنده و مستاجر صورت می‌گیرد باید با جزئیات در قرارداد درج شود. التبه توافقات خارج از عرف، شرع و قانون اعتباری ندارند.

قوانین مربوط به املاک مشاع

برخی از ملک ها به یک نفر تعلق نداشته و چند نفر در آن شریک هستند. در این صورت این ملک را مشاع می گویند. در چنین مواردی مشاور املاک باید قوانین زیر را در نظر داشته باشد:

1- در ابتدا سند مالکیت را با دقت بررسی کنید و در زمان فروش، از تمامی شرکا بخواهید که حضور داشته باشند چون رضایت همگی لازم است.

2- ممکن است یکی از مالکان از طرف سایر شرکا وکالت فروش ملک را داشته باشد. در این صورت باید وکالت نامه را بررسی نموده و حدود اختیارات او را با دقت مطالعه نمایید. شما زمانی می‌توانید قرارداد را تنظیم کنید که وکیل دارای اختیار فروش، دریافت ثمن، اجاره و دریافت مال الاجاره، مبلغ ودیعه، عقد قرارداد ساخت و مشارکت و…باشد. همچنین در قراردادی که در مشاور املاک الهیه تنظیم شده است باید مشخصات وکالت نامه درج شده و یک کپی خوانا از وکالت نامه در بایگانی نگهداری شود. دقت داشته باشید که برای جلوگیری از تخلف، از دفتر صادر کننده سند وکالت، صحت آن را جویا شوید.

3- یکی از مسائلی که ممکن است با آن روبرو شوید، نبود یک یا چند تن از شرکا به دلیل مفقودالاثر بودن و یا وجود شرکای محجور (صغیر، مجنون و یا سفیه) است. در این صورت دو نکته را در نظر بگیرید:

– باید مجوز واحد سرپرستی دادسرای مربوطه که اجازه فروش، اجاره، معاوضه، عقد قرارداد ساخت و مشارکت را صادر کرده است، دریافت نموده و یک کپی از آن را  بایگانی کنید.

– باید از کسی که ادعای قیومت دارد، قیم نامه و مدارک شناسایی جهت احراز هویت دریافت شود. توجه کنید که از این مدارک نیز یک کپی تهیه شده و نگهداری نمایید.

4- در زمان تنظیم قرارداد در مشاور املاک الهیه، شخص تنظیم کننده سند باید کلیه مدارک و اسناد را بررسی نموده و به طرفین قرارداد نیز نشان دهد.

5- برای تقسیم ثمن حاصل از فروش و مبلغ ودیعه که توسط خریدار یا مستاجر پرداخت می شود، سهم هر کدام از شرکا براساس میزان سهمی که در ملک دارند محاسبه شده و به خود شخص یا وکیل او تحویل داده خواهد شد.

6- ممکن است صاحب ملک فوت کرده و اکنون وراث باید در مورد آن تصمیم گیری نمایند. در این صورت لازم است کلیه مدارک زیر را در اختیار داشته باشند:

– گواهی انحصار وراثت

– گواهی پرداخت مالیات بر وراث

– ارائه قیم نامه در صورت داشتن اولاد صغیر یا محجور

– حضور همگی وراث یا وکیل آن ها در بنگاه در زمان عقد قرارداد

1- تمامی اسناد و مدارک را در محلی امن قرار دهید و در صورتی که می‌خواهید شغل خود را تغییر دهید، اوراق استفاده نشده باید به اتحادیه تحویل داده شود. به خاطر داشته باشید که این اوراق دارای شماره سریال بنگاه معاملاتی شما بوده و در صورتی در اختیار شخصی دیگر قرار گرفته و تخلف انجام دهد، تماما به نام شما ثبت خواهد شد.

2- شخصی که پروانه کسب به نام او است موظف است مسئولیت کارشناس فنی یا حقوقی را پذیرفته و قراردادهای تنظیم شده را امضا و تایید کند.

3- از زمانی که آژانس املاک الهیه یا هر بنگاه دیگری توسط شما ثبت رسمی شده و اتحادیه نمونه قرارداد و دفاتر را به شما تحویل می‌دهد، مراتب به سازمان ثبت اسناد و املاک اطلاع داده خواهد شد تا این سازمان، موضوع را به کلیه دفترخانه‌های رسمی اعلام  کند. در این صورت هم فعالیت شما قانونی شده و هم از پذیرش قراردادهایی که خارج از نمونه فرم های تصویب شده است، جلوگیری می‌شود. تمامی این سختگیری‌ها برای جلوگیری از تخلفاتی است که بارها در این حرفه رخ داده است.

4- توجه داشته باشید که حق کمیسیون باید براساس تعرفه‌ای که سالانه توسط اتحادیه مشاور املاک تعیین می‌شود، محاسبه گردد. در صورتی که تخلفی در این زمینه انجام شود مشتری می تواند از بنگاه به اتحادیه شکایت کند.

جرم مشاور املاک

ولی تخلفاتی که قابل رسیدگی در اتحادیه املاک کدام موارد است.( البته باید مدارک وعدله و مستندات کاملی داشته باشید)

طرح شکایت از مشاورین املاک و انوع تخلفات مربوطه :

1- گران فروشی ( گرفته کمیسیون بیشتر از نرخنامه همان شهر تخلف است )( نکته : البته باید اشاره کرد که نرخنامه مذکور معمولا قدیمی است ومعمولا همکاران نرخنامه عرف جامعه که معمولا برای فروش نیم درصد تا 1 درصد است و برای اجاره از 7 روز تا 15 روز را دریافت میکنند تا بتوانند جوابگوی هزینه زندگی باشند، که معمولا از نظر شخصی بنده این دریافتی باتوافق و رضایت قابل قبول است )*** اخطار ماده28 صنفی( جریمه چندین برابر تا چنده برابر مبلغ دریافتی دقت کنید)**********

2- عدم تحریر قرار داد پرینتی با کدرهگیری و ثبت در سامانه ( عدم تحریر قولنامه و اجاره نامه با کدرهگیری و هولوگرم + تنظیم قولنامه دست نویس تخلف صفنی محسوب میشود )( نکته:البته گاهی به علت مشکلاتی اینترنتی و سیستمی و حتی عدم توانای متصدی و یا درخواست خود طرفین معامله قرارداد دست نویسی با عنوان پیش قرار داد تنظیم میشود که درصورت درخواست هر کدام از طرفین قرار داد جهت تحریر سیستمی، مشاور املاک موظف است قرار داد مذکور را بدون کاستی درسیستم تنظیم وآن را به امضاء و تایید طرفین قرارداد برساند ) *** اخطار ماده 28 صنفی

3-عدم احزارمدارک مالکیت ( عدم احزار مدارک مالکیت و طبق با ملک موجود مثل سند ، قولنامه، بنچاق و… مالک ملک و موجر و سایر موارد مثل وکالت نامه ، کواهی انحثار وراثت و…. و عدم بایگانی کپی مدارک مالکیتی و به تایید رساندن مدارک)*** اخطار ماده28 صنفی

4-عدم احزار هویت طرفین قرار داد و( عدم احزار مدارک شناسایی طرفین قرار داد اعم از کارت ملی و شناسنامه و کارت اتباع و پاسپورت و.. و عدم بایگانی کپی مدارک و به تایید رساند مدارک)اخطارماده 28 صنفی

5- عدم تحویل نخسه هر طرف قرار داد و مدارک هویتی و شناسایی افراد وچک ومدارک مالکیتی و.. ( مشاور املاک موظف است بعد از انجام قرار داد یک نخسه از قولنامه و اجارنامه به طرفین قرار داد مالک و فروشنده و خریدار ، موجر و مستاجر تحویل دهد ورسید تحویل نیز دریافت کند ) اخطار ماده28

6-عدم برگشت مبلغ بیعانه با هرعنوانی ( در مثال مقدار پولی که طی رسید بنگاه در ابتدا و قبل از تنظیم قرار داد پرداخته میشود تا ملک براشون نگهداری کند و به مشتری دیگر نشان ندهد در اصطلاح بیانه اولیه است که اصل این کار تخلف است مخصوص امروزه که بسیاری از کلاهبرداری درفضای مجازی و حتی حضوری از این طریق است )***اخطار ماده28 صنفی

7-عدم رعایت دستور العمل های ابلاغی( مثل شیوه نامه و دستورات ابلاغی و…) اخطار ماده 28 صنفی

8-. دفتر مشاور املاک الهیه فاقد پروانه کسب معتبر یعنی هیچ مجوز قانونی ندارد ( بسیاری از مشکلات و کلاهبرداری مردم در چنین دفاتری اتفاق انجام میشود چون هیچ مشخصه مورد اطمینانی ندارد، نام املاک و شماره تلفن و حتی عضویت و اسم افراد می توان جعلی و غیر واقعی باشد در نهایت در زمان بروز مشکل پیگیری سخت و حتی غیر ممکن است )***اخطار ماده 27 صنفی

9- دفتر املاک مشاور املاک الهیه داری جواز کسب است ولی تغییر مکان دارد از آدرسی جواز کسب برای آن صادر شده است ***اخطارماده 28

10-دفتر املاک و جواز کسب که اعتبارش تمام شده و تغییر مکان ( در بیشتر دفاتر املاک بدون مجوز از کپی جواز های ابطال شده جهت فریب مشتریان و ظاهر قانونی نشان دان دفتر استفاده میکنند که فقط با استعلام جواز کسب می توان متوجه موضوع شده ) ***اخطار ماده 27

11-دفتر املاک که جواز کسب اعتبار ندارد و منقضی شده است ودر هان مکان قبلی نیز خودشان فعالیت دارند ***اخطار ماده28

12- دفتر املاک و عدم نصب برچسب شناساییQR جواز کسب( با اسکن این بارکد می توان به راحتی وضعیت اعتبار مجوز دفتر املاک را مشاهد کرد )اخطار ماده 28

13- دفتر املاک وعدم نصب برگه اطلاعیه مثل مصوبه 20 درصد تظیم بازار اجاره املاک مسکونی اخطار ماده 28 صنفی

14- دفتر املاک و عدم نصب اصل جواز کسب در مغازه در دید عموم ( حتی نصب کپی جواز کسب به هر بهانه ای تخلف است، مثلا برای عدم ضمانت اشنایان و یا مغازم امنیت ندارد و…) اخطار ماده 28 صنفی

دفتر املاک وعدم نصب نرخنامه در معرض دید عموم ( استفاده از نرخنامه قدیمی و دستکاری شده و یا پنهان کرده جهت فریب مردم )اخطار ماده 28 صنفی

15- دفتر املاک وعدم حضور خود متصدی املاک که جواز کسب برای او صادر شده ( با اولا و بار دوم و بار سوم) ( بحث فروش جواز کسب)اخطار ماده 28 صنفی

16- دفتر املاک و بحث بررسی قرار داد ها :عدم مطابقت امضاء متصدی املاک در متن قرار داد ،تنظیم شده با نمونه امضاء مشابه متصدی املاک در تابلو نرخنامه متصدی ( یعنی خود متصدی قرار داد تایید نکرده است)اخطار ماده 28 صنفی

17-دفتر املاک و تحویل قرار تمام و کامل شده ، بدون گرفتن امضاء و اثرانگشت طرفین معامله ( امروز دفاتر املاک وجود دارند که هیچ تعهدی ودقتی در تنظیم قرار داد ندارند و حتی با سایتهای خاص و تلفنی و پیک موتوری و پست قرار داد تنظیم میکنند و میفرستند تا حتی خود طرف امضاء کنند!! که معمولا چنین قرار داد های باعث شروع بسیاری از کلاهبرداری و مشکلات میباشد وبحث قرار داد هاس صوری و غیر واقعی ) اخطار ماده 28صنفی

18-دفتراملاک حق تنظیم قرار دادای خلاف قوانین رو ندارد، مثلا نوشتن اینکه 3 طبقه مجاز و یا 3 طبقه غیر مجاز ساخته شود و یا فروش حق هوایی ملک و… اخطار ماده 28 صنفی

19-دفتر املاک و تحویل قرار تکمیل شده به طرفین قرار داد، بدون ثبت مهر و امضاء مشاور املاک و( گرفتن اثر انگشت طرفین قرار داد و حتی شاهدان قرارداد الزامی است تنها به امضاء اکتفا نشود مگر با گواهی رسمی امضاء)روی هر 3 نخسه قرارداد باید وجود داشته باشد ( که قابلیت پیگیری ندارد و در زمان بروز مشکل خود بزرگترین مشکل است معمولا شیوه دفاتر املاک بدون مجوز جهت کلاهبرداری و سو استفاده مالی است)تخلف ماده28

20- مشاور املاک الهیه و عدم استفاده از مهر با عضویت معتبر خود متصدی در دفتراملاک ( استفاده از مهرهای بدون عضویت و یا با عضویت دیگران ویا جعلی و… جهت فرار و کتمان از مسئولیت حقوقی تنظیم قرار داد معمولا برای قرارداد های مشکل دار و… )28

21- مشاور املاک الهیه و مباشران بدون کارت شناسایی اتحادیه مربوطه حق بازید از ملک و مراجعه به منازل رو ندارند( مردم باید دقت کننده در ابتدای شروع بازدید از ملک و خانه از مشاواملاک و حتی مباشر و مشاور و شاگرد و..قبل از ورود به منازل کارت شناسایی مخصوص اتحادیه املاک را درخواست کنند)اخطار ماده 28

22-مشاور املاک الهیه و عدم رعایت شوئنات اسلام برای کارکنان در پوشش و گفتار و عملکرد مردان و خانم و برای خانم ها ممنوعیت بازدید از ملک با مشتری به صورت دو نفر ( مسائل اخلاقی دربازدید رعایت شود نکته: اعتبار املاک مهم ترین سرمایه اوست ) اخطار ماده28

23- دفتر املاک تداخل صنفی املاک مجاز با سایر مشاغل و… ( تداخل با مصالح فروشی ،بیمه و…)اخطار ماده 28

24- تداخل صنفی سایر مشاغل مثل کافی نت ها و بقال نگهبانی، نمایشگاه خودرو سمساری و استفاده از عنوان املاک و یا انجام قرار داد های معاملات املاک در چنین مشاغلی( امروز کافی نت ها و تبلیغات تنظیم قرار با کدرهگیری و یا حتی بحث خرید و فروش کدرهگیری و یا سو استفاده از کدرهگیری دفاتر املاک بدون اطلاع انهاو..) اخطار ماده27 صنفی و اخطارماده 28 صنفی

25- دفتراملاک و عدم تحویل فاکتور رسید وجه و مبالغ و یا رسید و فاکتور کمیسیون به طرفین قرار داد و یا استفاده از کارتخوان های با عنوان های شغلی دیگر در دفاتر املاک جهت دریافت مبالغ کمیسیون و… و یا استفاده از شماره کارت و روش های دیگر اخطار ماده28

26- دفتر املاک و گرفتن ثمن و مبلغ قرض الحسنه معامله در حساب شخص مشاور املاک تخلف است، باید مبادله مبالغ بین طرفین معامله باشد ( مشاور املاک جهت شفایت مالی از انجام مبالعه مالی مشتریان خود داری کنند)اخطار ماده 28

27-دفتر املاک و تبیلغات وسیع دفاتر املاک در فضای مجازی اینترنت و اس ام اس انبوه و.. و یا به صورت فیزیکی تراکت و نصب بنر و… با قیمت های زیر نرخنامه اتحادیه املاک شهر مربوطه ( حتی گاهی با عنوان تنظیم قرار داد اجاره و فروش با قیمت رایگان !!!)تخلف صنفی است. اخطار ماده 28

28- دفاتر املاک حق تنظیم قرار داد خرید و فروش ملک مغازه زمین کشاورزی و… را با مهاجران واتباع خارجی سایر کشورها ندارند و حتی برای املاک که سند دارد و یا مدارکش ردیف قولنامه میباشد، تخلف صنفی است مگر در مواردی که مجوز خاصی مصل ثبت شرکت و سایر روش ها خرید اتباع جهت این کار از مراجعه خاص صادر شده باشد، حتی به نحوه که سلطه اقتصادی داشته باشند رو ندارند ( امروز مشاور املاک به علت عدم آگاهی و منافع شخصی زیاد با انجام خرید و فروش املاک با اتباع خارجی باعث افزایش قیمت املاک و بسیاری از مشکلات شده اند وجالب اینکه برای خرید و فروش با اتباع سایر کشورقوانین بروز و عملی کابردی مناسب برای همه ی انها وجود ندارد ، که حتی باعث سرد گمی سرمایه گذاران کلان و اتباع عزیز سایر کشور و سوء استفاده زیادی در چنین معاملاتی از اتباع خارجی میشود ( که سعی میشود در مقاله دیگر در مورد نحوه قانونی خرید املا ک توسط اتباع درایران و روش های مختلف از عرفه تا قوانین ونقاط قوت ونقاط ضعف هرروش خرید را بیان کنم و اینکه در زمان بروز مشکل چه کاری باید کرد؟ جهت افزایش امنیت معاملات و مطلع شدن و رعایت حقوق اتباع خارجی عزیز)، به علت عدم تنظیم سند رسمی ومشکلاتی و شرایط خاص جهت تنظیم سند رسمی و تایم طولانی و.. در نهایت بیشتر درخواست خرید و فروش اتباع درایران برای املاک قولنامه ای وبا قولنامه دست نویس انجام میشود و این یک ضعف بزرگ در بازار مسکن و املاک ایران برای سرمایه گذاران کلان و کوچک خارجی در کشوراست ،که باعث میشود سرمایه به جای جذب دربازار تولید مسکن و بافت نوساز و دارای سند دار در بافت قدیمی و قولنامه انجام شود)

29-دفتر املاک و استفاده از سایر واحدهای پولی به غیر از ریال و تومان و بحث معاوضه ملک سایر روشهای مبادله مالی پول شوی محسوب میشود و تخلف است، استفاده از دلار و یورو و.. یا سکه و طلا و یا جواهرت گران قیمت و یا اجناس عتیقه و یا ارزهای مجازی بیت پوین و… ( نکته:گاهی بعضی دفاتر املاک پول اجاره و قرض الحسنه رو به صورت نزول و ربا خودشان تبدیل میکنند و در پایان قرار داد از مستاجر بی خبردریافت میکنند!!) اخطار ماده 28 صنفی

30-دفتر املاک و مشاور املاک حق ارائه اطلاعات شخصی ، مسائل خانوادگی و خصوصی معاملات مشتریان و حتی شماره تلفن و آدرس محل سکونت افراد مراجعه کنند، اعم از مشتری و صاحب خانه ندارد ، مگر به افراد درجه یک معامله و مراجع قضایی و اتحادیه املاک و بازرسان دربحث شکایت و… اخطارماده 28

31-دفتر املاک الهیه و عدم رعایت عنوان املاک( اسامی خارجی و ائمه ممنوع است و استفاده از تبلغات عجیب و خارج از عرف و استفاده از عنوان های مثل( کارگزاری املاک ، دپارتمان املاک،هلدینگ املاک ، املاکvip، گروه های ساختمان وفروش، دفاترپیش فروش برند و مجتمع ها، دفارت فروش و وام و..، مشارکت درساخت، گروه مهندسی و املاک ، بنگاه سرمایه گذاری اقتصادی، مشارکت های سرمایه گذاری کلان اقتصادی، دفاتر که از یک و کلمه تنها و یا یک علامت خاص اقتصادی استفاده میکنند) در نهایت همه موارد فوق فقط دفتر املاک است و یک قرار داد تنظیم میکنند با یک اعتبار . اخطار ماده 28

32-دفتر املاک الهیه مجوز دار و همکاری با دفاتر غیر مجاز و بدون جواز کسب به هر نحوه تنظیم قرار داد با عضویت خود برای چنین دفاتری تخلف میباشد و یا ارائه یک کپی از جواز کسب با عنوان شعبه دوم و سوم نیز تخلف میباشد. اخطار ماده 28 برای دفتر مجوز دار و اخطار ماده 27 برای دفاتر و شعبه ها بدون جواز

33-مشاور املاک الهیه درصورت اقاله قرارداد و فسخ قرار داد و یا عدم اجرا و یا موقوف مانده آن مشاور املاک موظف مراتب رو در صورت جلسه توضیح داده و به امضاء طرفین و.. برساند و نگهداری نمایید( متاسفانه بسیاری از همکاران متن قرار داد فوق را یا خط خطی میکنند و یا محل امضاء و یا سریال قرار داد رو برش و امحا میکنند و یا درکل تمام متن قرار داد نابود میکنند، که این کار اشتباه بزرگی است، یاید قرار که اقاله شده نگهداری شود با همان امضاء و سریال و فقط صورت جلسه اقاله و یا فسخ و… آن پیوسته آن شود با امضاء طرفین ) .اخطار ماده 28

34- تراشیدن و پاک نمودن و مدرک سازی و سند سازی و دستکاری در متن قرار داد و اسناد به هر نحوه ی توسط مشاور املاک الهیه ممنوع است و ارائه مهر قدیمی دفتر املاک و دسته قولنامه قدیمی و یا ارائه مدارک مالکیتی افراد قولنامه قدیمی جهت سوء استفاده دیگران ممنوع است.اخطار ماده 28

35- مشاور املاک الهیه در صورتی که در موضوع معامله و قرارداد ذینفع است و یا اقوام درجه اول و دوم ایشان در قرارداد ذینفع است ، موضوع را در متن قرار داد مکتب و به طرف مقابل نیز اطلاع رسانی کند( مثل همسر و فرزند ، مادر و پدر و خواهر و برادر و… مخصوص در بحث معملات خرید و فروش املاک و دست گردانی املاک ). اخطار ماده28

36-مشاور املاک الهیه باید متن قرارداد را به برای طرفین بخواند و به اطلاع و تفهیم طرفین قرار داد برساند و برای افراد که زبانشان فرق میکند و یا ناشنوا و نابینان و سایر مشکلات و … نیز توسط افراد مورد معتمدایشان تفهیم کند .اخطار ماده 28

37-مشاور املاک الهیه موظف است یک نخسه اصلی قرارداد که دراختیار خود را نیز کامل تکمیل کند از 3 نخسه قرارداد با امضاء وگرفتن اثرانگشت از طرفین و حتی شاهدین الزامی است و مهراملاک درهمان زمان تا در صورت بروز مشکل و درخواست هر طرف قرار داد و یا درخواست مراجع قضایی و اتحادیه از نخسه سوم قرار داد رونوشتی ارائه بدهد، برابر اصل و تا 5 سال هم قرار داد را نگهداری کند، درصورت که جواز کسب خود را ابطال کرد، باید قراردادهای مذکوررا نزد ،یک مشاوراملاک دیگر در همان نزدیکی قرارداد و این موضوع را نیز در به اتحادیه املاک نیز اعلام کند و در پرونده عضویت نیز ثبت کند.( متاسفانه همکاران هستند که نخسه اصلی خود را یا امضاء و مهر و… نمیکنند!!! و بایگانی درست و منظمی هم ندارند)اخطار ماده28

38-برای املاک و خانه های که صاحبانش فوت کرده و…انحثاری وراثتی حتمی گواهی انحثار وراثت و گواهی مالیات بر ارث و حضور همگی وراث و یا وکیل با وکالت نامه رسمی و سایر مدارک که باید طبق قانون گرفته شود رعایت شود.اخطار ماده 28

39- مشاور املاک الهیه بعد از اتمام اعتبار جواز کسب و نرخنامه و یا با درخواست ابطال آن باید اصل جواز کسب و نرخنامه خود را به اتحادیه ارائه بدهد و در پرنده نیز ثبت شود ( در صورت سو استفاده ازان در دفاتر دیگر باید پاسخگو باشد)

40- وضعیت موجود دفتر املاک در بازرسی ها و بازدیها مردم باید با عنوان و شماره عضویت مهر مطابق با شماره عضویت و مشخصات جواز کسب و حضور متصدی و مباشر باشد. اخطار ماده 28

41- دفتر املاک الهیه و قیمت های نامتعارف ار عرفه منطقه رهن واجاره و فروش .اخطار ماده 28

42-دفاتر املاک و استفاده از کارشناسان فنی و حقوقی در قرارداد های خاص مثل مشارکت و پیش فروش و..

دفاتر املاک باید امکانات لازم برای ارائه خدمات رو داشته باشند ، محل مغازه داری فضای بسته و مورد تایید اداره امکان باشد، داری درب مقاوم و دوربین و دزد گیر ،گاوصندوق، جهت بایگانی مدارک و اسناد ، داری کپسول اطفاء حریق و جعبه کمک اولیه ،دارای روشویی جهت شستن دست باشد ، داری امکانات سرمایشی و گرمایش دارای میز اداری و صندلی کافی حداقل 5 عدد و امکانات تنظیم قرار داد با کدرهگیری و سیستمی و پرینتی را داشته باشد مثل کامپیوتر ویا لب تاب ، چابگر و فتوکپی و دسترسی به اینترنت ،دارای کارتخوان با نام و شغل املاک و ثبت شده در سامانه مالیات و در نهایت سایر امکانات پذیرای سرد و گرم .اخطار ماده 28 صنفی

43- مشاور املاک و کارکنان وابسته باید از مبالغه واغراق و ارایه اطلاعات نادرست و پنهان کردن وضعیت موجود حقایق مربوط به قرار داد از مالکیت واقعی و قیمت عرفه ، متراژ واقعی و امکانات و بدهی ومشکلات و… خوداری کند.ماده 28 صنفی

برای مثلا خانم صاحب خانه 60 متری که خودش نیز در آن ساکن میباشد، به دفتر املاک محله خود که بالای 15 سال سابقه دارد مراجعه میکند، جهت فروش ملک و تعیین قیمت آن بعد از بازید ملک توسط مشاوراملاک ، قیمت مشاور املاک برای خانه 60 متری خانم صاحب قیمت 355 میلیون را عنوان میکند و خانم مالک بدون تحقیق از سایر مشاورین و با اعتماد بی جا به نظرهمین دفتر املاک قیمت را قبول میکند ، درنهایت مشاور املاک قیمت و مورد فروش رو دردفتر فروش یاداشت میکند ، بعد از چند روز خریدار واقعی آقای جهت خرید ملک به همین دفتر املاک مراجعه میکند، در نهایت مشاور املاک مشتری برای بازدید ملک به همین منزل میبرد و بعد از بازد ید عنوان میکند فرد ساکن درمنزل مستاجر است (همین خانم صاحب ملک)! و قیمت ملک و خانه 60 متری هم 480 میلیون میباشد و مالک آن هم آقای فلانی هم دست مشاور املاک میباشد ، درنهایت ملک فوق را با قیمت 480 میلیون طی قولنامه آقای خریدار واقعی میفروشند و مشاوراملاک به دروغ و با پنهان کاری مالک ملک رو همین هم دست خوش معرفی و قرار داد با همین فرد تنظیم میکند ومبالغ 480 میلیون میگیرید و درنهایت به مالک اصلی خانم مالک تماس میگیرد و اعلام مکند که آقای فلانی هم دست مشاوراملاک مشتری و خریدار ملک شما است به دفتر املاک مراجعه کنید و بعد با همان قیمت 355 میلیون ملک با همین هم دستش معامله میکند ( اگر تخفیفی ازمالک اصلی خانم نگیرد ) در نهایت با شیوه ناجوانمردانه و این پنهان کاری واقعیت موجود که مالک چه فردی است و یا قیمت واقعی ملک چقدراست ، درمیان 125 میلیون تومان را بدون هیچ سرمایه این مشاوراملاک و هم دستش بدست می آورند و در نهایت مقصر این اتفاقات در ابتدا فرد خریداراست که بدون روئیت قولنامه مالکیت به همراه ردیف ان و یا سند مالکیت و استعلام و تحقیق از ملک و با عجله و بدون تنظیم قرار داد و قولنامه با کدرهگیری و سیستمی که تاریخ و ساعتش قابل دستکاری توستط مشاور املاک نیست ، دراین بین 125ملیون تومان زیان کرده است، و مالک اصلی اون خانم هم به علت عدم تحقیق و اعتمادی بیجا و عجله در معامله و عدم تنظیم قرار داد با کدرهگیری که ساعت وتاریخ آن قابل دستکاری نیست 125 میلیون زیان کرده است،( انتخاب مشاوراملاک مورداعتماد و متخصص درابتدا معاملات بسیار مهم است)

خلاصه بیشترین وظیفه اتحادیه املاک بررسی و شناسایی واحد املاک از نظر داری مجوز و بدون مجوز است

در مورد بحث افزایش کاذب قیمت متاسفانه تا جای که بنده اطلاع دارم مرجعه قیمت گذاری دقیق جهت نظارت قیمت وجود ندارد (ولی درصورت که شما ملکی روا با قیمت خارج از عرفه و ممیزی خریداری کرده ایده و می توانید از املاک و طرف مربوط شکایت کنید و با تنظیم در اصطلاح قیمت نامه ملک و یا ضریب بالا و ضریب پایین مبلغ اختلاف قیمت از مالک و مشاور املاک دریافت کنید (مثل فردی خانه رو که قیمت 100 م بوده به قیمت200 م به شما با همدستی املاک فروخته شما می توانید از اتحادیه و مراجع قانونی درخواست کارشناسی کنید و معمولا تمام کارشناسان جهت تعیین قیمت به املاک محله داری مجوز مراجع کرده و گزارش تهیه می کنند ومیانگین قیمت رو برای شما مشخص می کنند وباتوجه به این که قیمت دو برابر ارزش واقعی ملک است ملک اضافه باید برگشت داده شود و درج درپرونده املاک نیز میشود.

مهمترین وظیفه مشاور املاک

مهم ترین وظیفه یک مشاور املاک، پیدا کردن طرفین معامله و وساطت برای انجام آن معامله است و این دقیقاً همان تعریفی است که در ماده 335 الی 356 قانون تجارت، شامل مشاورین املاک هم می شود.

وظایف آژانس املاک الهیه

1- وظایف مشاورین املاک در خصوص تعهدات طرفین

مطابق ماده 343 قانون تجارت، مشاورین املاک ضامن خریدار و فروشنده و انجام تعهدات آن ها نیستند و اگر طرفین قرارداد به تعهدات خود عمل نکنند، وظایفی متوجه مشاورین املاک نیست اما طبق ماده 345 قانون تجارت، اگر مشاورین املاک، اعتبار طرفین معامله و اجرای قرارداد را ضمانت نمایند، نسبت به آن مسئول هستند.

لیست مشاورین املاک تهران در برنامه بلد

2- وظایف مشاورین املاک در خصوص قیمت گذاری ملک

طبق ماده 24 دستورالعمل اجرایی نحوه صدور پروانه تخصصی اشتغال برای مشاورین املاک و خودرو، مشاورین املاک حق قیمت گذاری و یا ارزش گذاری نسبت به موضوع قرارداد را ندارند.

همچنین استنباط که از مواد 344 و 345 قانون تجارت می شود این است که اگر مشاور املاک قیمت یک ملک را تعیین نموده و طرفین را به معامله با آن قیمت تشویق نمایند و آن ها بر اساس اعتبار حرف مشاور املاک معامله را انجام دهند، در اینصورت مشاور املاک مسئول بوده و طرف متضرر می تواند ضرر و زیان خود را از مشاور املاک مطالبه نماید و اگر مشاور املاک سوء نیتی در این مورد داشته باشد حتی می تواند عنوان مجرمانه برای او داشته باشد.

3- وظایف مشاورین املاک در خصوص عدم اخذ کد رهگیری

طبق بند 4 مصوبه سال 87 هیئت وزیران، کلیه دفاتر مشاورین املاک و مشاور املاک الهیه موظف اند از تاریخ اتصال به سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات، تمامی معاملات ملکی را در سامانه مذکور ثبت نموده و کد رهگیری به آن ها تخصیص دهند. هرچند در این مصوبه جرمی برای عدم ثبت کد رهگیری تعریف نشده است اما عدم ثبت کد رهگیری نوعی تخلف صنفی محسوب می شود و ممکن است بر اساس ماده 28 قانون نظام صنفی، دفاتر مشاورین املاک پلمپ و در صورت ادامه تخلف تا ابطال پروانه پیگیری شود.

همچنین همان طور که در فصل اول اشاره شد، ثبت کد رهگیری می تواند از برخی کلاهبرداری ها جلوگیری نماید، بنابراین ممکن است مشاورین املاک، با عدم ثبت کد رهگیری ناخواسته زمینه ایجاد کلاهبرداری را فراهنم نمایند و به عنوان تسهیل کننده کلاهبرداری یا معاونت در کلاهبرداری تحت پیگرد قضایی قرار گیرند.

اگر به دلیل برخی محدودیت ها مانند نبود کد پستی، امکان اخذ کد رهگیری برای قرارداد وجود نداشته باشد، حتماً باید در توضیحات قرارداد این موضوع قید و رضایت کتبی خریدار و فروشنده از عدم ثبت کد رهگیری اخذ شود تا بعداً ادعایی در این خصوص نداشته باشند.
مثال: با رضایت کامل طرفین، این معامله بدون ثبت در سامانه املاک و اخذ کد رهگیری تنظیم گردید و هرگونه ادعا در این خصوص را از خود سلب و ساقط نمودند.

4- وظایف مالیاتی مشاورین املاک

شغل مشاور املاک نسبت به سایر مشاغل دیگر وظایف مالیاتی خاص خود را دارد. به عنوان مثال، هر ساله در خرداد ماه، مشاوران املاک موظف به ارائه اظهارنامه مالیاتی برای درآمد خود هستند و در انتهای هر فصل باید ارزش افزوده خود را پرداخت کنند. علاوه بر این، آن‌ها موظف به ارسال گزارش فصلی پس از پرداخت ارزش افزوده خود نیز هستند. به این ترتیب، مشاوران املاک باید از تمامی وظایف مالیاتی خود آگاهی کافی را داشته باشند و آن‌ها را به دقت انجام دهند.

5- وظایف مشاورین املاک در خصوص معامله با مدارک جعلی

ممکن است مشاورین املاک معامله ای انجام دهند و بعداً مشخص شود اسناد و مدارک معامله جعلی بوده است. در این خصوص باید گفت تشخیص جعلی بودن اسناد، امری تخصصی و در حیطه وظایف کارشناسان رسمی این حوزه است و چون مشاورین املاک، تخصصی در این امر ندارند، پس وظایفی متوجه آن ها نیست.

البته لازم به ذکر است اگر جعلی بودن اسناد واضح و آشکار باشد و مشاورین املاک در تشخیص آن قصوری داشته باشند و یا با علم به جعلی بودن سند، اقدام به تنظیم قرارداد نمایند، از لحاظ حقوقی و حتی کیفری مورد پیگرد قانونی قرار می گیرند.

6- وظایف مشاورین املاک در بایگانی یک نسخه از قرارداد

طبق ماده 10 دستورالعمل اجرایی نحوه صدور پروانه تخصصی اشتغال برای مشاورین املاک و خودرو، مشاورین املاک موظف به بایگانی یک نسخه از قراردادهای تنظیمی فی مابین طرفین هستند اما ماده فوق در مورد مدت نگهداری آن چیزی عنوان نکرده است و صرفاً برخی از اتحادیه ها مدت زمان نگهداری را 5 سال در نظر می گیرند.

معمولاً محاکم قضایی برای بایگانی نکردن یا گم کردن نسخه املاک، جرمی برای مشاور املاک در نظر نمی گیرند. به عنوان مثال در پرونده ای، یکی از طرفین قرارداد از مشاور املاک به علت گم کردن نسخه بایگانی شکایت می کند و دادگاه به این صورت رأی صادر می کند که الزامی برای نگهداری نسخه مربوط به املاک وجود نداشته و گم کردن آن فاقد وصف مجرمانه است و صرف تحویل نسخه های خریدار و فروشنده به آن ها کافی است

7- وظایف مشاورین املاک در خصوص معاملات صوری

به معاملاتی که به صورت دروغین و ساختگی به دلایل مختلفی اعم از اخذ تسهیلات بانکی، فرار از دین و غیره انجام می گیرد معاملات صوری گفته می شود و طبق ماده 426 قانون تجارت، کلیه معاملات صوری باطل هستند. بنابراین توصیه می شود مشاورین املاک تهران تحت هیچ شرایطی اقدام به تنظیم مبایعه نامه صوری ننمایند چرا که در مواردی برای این معاملات مجازات کیفری تعریف شده است و ممکن است مشاور املاک الهیه هم شریک جرم تلقی گردند.

البته مواردی مانند نبود سند ششدانگ یا شناسنامه فنی ساختمان و امتناع برخی از دفترخانه ها از تنظیم قرارداد پیش فروش زمین، مانع از اجرای کامل قانون پیش فروش ساختمان می شود و مشاورین املاک در مواقعی مجبور به تنظیم قرارداد پیش فروش می شوند. در این صورت توصیه می شود نکات زیر در تنظیم قرارداد پیش فروش رعایت شود:

1. از تنظیم قرارداد پیش فروش در مواقعی که شناخت کافی از رزومه و اعتبار سازنده وجود ندارد، خودداری شود
2. از تنظیم قرارداد پیش فروش برای ساختمان های که در مراحل اولیه ساخت مثل اجرای فونداسیون هستند، خودداری شود.
3. از قرارداد های کامل و مختص پیش فروش به جای مبایعه نامه استفاده شود
4. ضمانت های اجرایی سفت و سختی برای طرفین به ویژه برای سازنده در نظر گرفته شود
5. در قرارداد نوشته شود: «طرفین طبق قانون پیش فروش ساختمان جهت تنظیم قرارداد رسمی به دفتر خانه ارجاع شدند اما با رضایت آنها قرارداد در دفتر املاک تنظیم گردید و ادعایی در این خصوص نخواهند داشت».

9- وظایف مشاورین املاک در معامله ملک رهنی

به مکلی که به عنوان ضمانت پرداخت بدهی در وثیقه قرار می گیرد، ملک رهنی گفته می شود. به عنوان مثال هنگام اخذ تسهیلات از بانک ها، ملک در قبال وام اخذ شده، در گرو بانک قرار می گیرد تا چنانچه وام گیرنده نتواند بدهی خود به بانک را پرداخت نماید، بانک با فروش ملکی که در رهن بانک است، بدهی خود را وصول نماید.

مطابق ماده 793 قانون مدنی و رأی وحدت رویه شماره 620 هیئت عمومی دیوان عالی کشور، اکثر مراجع قضایی معاملات ملک های رهنی را به شرطی که با رضایت و حفظ حقوق بانک انجام گیرد صحیح می دانند.

 

معمولاً برای انجام معاملات ملک های در رهن، سه روش وجود دارد:

1. فروشنده بدهی وام را تسویه و سند را فک رهن کند
2. فروشنده با معرفی سند ملکی دیگری به بانک، سند را فک رهن کند
3. مبلغ وام به خریدار منتقل و از ثمن معامله کسر شود (البته باید توجه داشت که برخی از وام ها قابل انتقال نیستند).

مشاور املاک الهیه باید نکاتی را در معامله ملک های در رهن رعایت کنند:

1. حتماً قبل از معامله، بانک در جریان معامله قرار بگیرد
2. میزان بدهی دقیق وام از بانک، استعلام شود
3. اگر فروشنده قصد تسویه وام و فک رهن سند را دارد، مبلغی از ثمن معامله جهت فک رهن نگه داشته شود
4. از معامله ملک هایی که میزان بدهی آن به بانک بیشتر از ثمن معامله است اکیداً خودداری شود
5. در توضیحات مبایعه نامه نوشته شود: «این قرارداد با اطلاع کامل خریدار از رهنی بودن سند و با حفظ حقوق مرتهن (بانک) انجام گردید.»

 

معرفی مشاوره املاک الهیه

 

♦شعار ما در هرزمان و در هر مکان 

فقط با یک تماس 

     آقای بصائری 09120750966

بازدیدها: 58